למה גיוס הון עבור השקעות נדלן חשוב כל כך

בשנים האחרונות תחום הנדלן מושך אליו משקיעים רבים, שכן שוק ההון מציע תשואות נמוכות מאוד ורמת סיכון גבוהה יחסית בעוד דירות, משרדים, קרקעות ושטחים מסחריים מניבים ברוב רובם של המקרים תשואות נאות.

ככל שמתרחב מעגל המשקיעים בנכסי דלא ניידי (נדלן) כך גדל גם מספרם של המשקיעים הלא מנוסים וגם של המשקיעים שההון העצמי שלהם נמוך יחסית ובכל זאת הם רוצים ליהנות מההזדמנויות המפתות שמציע עולם הנדלן. במקרים אלה, ובעצם גם במקרים אחרים, חלק בלתי נפרד מתהליך ההשקעה הוא גיוס הון – על-מנת לממן את רכישת הנכס שמהווה את ההשקעה האופטימלית מבחינת המשקיע.

חשוב להדגיש שגיוס כספים הוא תמיד תהליך מורכב – בין אם מדובר בסטארט אפ שזה עתה הוקם וזקוק למימון התחלתי, בין אם מדובר בעסק שנקלע לקשיים וזקוק לעזרה מיידית מבחינת תזרים המזומנים על-מנת להמשיך לפעול ובין אם מדובר ברכישת דירה או נכס אחר (ולא רק כהשקעה, כמובן, אלא גם כשקונים דירת מגורים או חנות על-מנת להתפרנס ממנה נושא המימון מייצר התלבטויות לא מעטות ואיתן בחלק מהמקרים גם מהמורות ומכשולים).

האם ישנן השקעות נדלן ללא צורך בגיוסי כספים?

כדאי לדעת כי ניתן ליהנות מהשקעות משתלמות בתחום הנדלן גם ללא גיוס כספים. הדרך לעשות זאת היא באמצעות קרנות השקעה המתמחות בנדלן, כשבמקרה זה המשקיע לא רוכש נכס אלא יחידת השתתפות במיזם נדלן – הקמת בניין חדש, פרויקט התחדשות עירונית (תמ”א 38 על סוגיו השונים), רכישת מבנה ישן והשבחתו וכו’. כשהמיזם מושלם והנכסים הנכללים בו נמכרים מקבלים המשקיעים שלקחו חלק במימונו את חלקם בתקבולים, שמן הסתם הוא גדול יותר מהסכום שהשקיעו. בדרך זו ניתן להגיע לתשואות נאות מאוד עבור השקעה לטווח קצר (בדרך כלל ההחזרים מתקבלים תוך 18 עד 36 חודשים).

השקעות נדלן דרך קרנות ניתן לבצע גם עם סכומים של 50,000-100,000 ש”ח. עבור השקעה לטווח ארוך, כלומר רכישת נכס שגם יספק תזרים מזומנים מדי חודש וגם ישמור על ערכו של הכסף (ואף יעלה, כפי שקורה בתחום הנדלן), כבר נדרשים סכומים גבוהים יותר וברוב המקרים יש לגייס לשם כך הון.

לקיחת משכנתא

הפיתרון המקובל עבור השקעות נדלן הוא לקיחת משכנתא – כלומר הלוואה לטווח ארוך הניתנת תמורת שעבוד הנכס.

חשוב להדגיש כי לא בכל מקרה ניתן לקבל משכנתא עבור רכישת נכס כהשקעה. הדבר תלוי במצבו הפיננסי של המשקיע וגם באיכות ההשקעה, כשלמשל רכישת דירה של חברה אמינה ו-ותיקה בפרויקט איכותי דוגמת גינדי תל אביב משפרת את הסיכויים לקבל את המשכנתא, שכן מדובר בנכס שערכו מן הסתם רק יעלה עם השנים, ולא תהיה בעיה להשכירו ולכסות את תשלומי המשכנתא.

עוד כדאי לציין כי במקרה של רכישת דירה להשקעה ברוב רובם של המקרים ההון העצמי הנדרש גבוה יותר ביחס לדרישות מרוכשי בית ראשון או משפרי דיור (50% לעומת 25-30%).

הפרמטר העיקרי בבחירת המשכנתא הוא כמובן הריבית ופריסת התשלומים, אולם חשוב מאוד לבחון עד כמה המשכנתא גמישה כדי שתוכלו לפעול בהתאם לשינויים שונים בתחום הנדלן.

מקורות מימון נוספים

ישנם פתרונות מימון נוספים עבור המעוניינים ליהנות מכל אותן השקעות נדלן מתגמלות כגון דירה של גינדי.

ישנם קבלנים ויזמים אשר מעניקים מימון חלקי לרוכשים, חברות האשראי מעניקות הלוואות לכל מטרה וגם לשם רכישת דירה כהשקעה וכמו כן ישנן הלוואות בנקאיות שלא במתכונת של משכנתא.

כדאי לבחון את כל האפיקים השונים כדי למצוא את התמהיל המנצח והמשתלם ביותר, ולא להסס להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום המימון והבנקאות כדי לחסוך בעלות גיוס ההון.